При покупке квартиры в ипотеку банки могут рекомендовать заемщикам оформить страхование титула. Но не все понимают, зачем платить дополнительные деньги, если на недвижимость уже оформлен полис. Рассказываем, как работает титульное страхование и почему оно полезно даже тем, кто покупает квартиру без привлечения кредитных средств.
Что такое страхование титула
Титул простыми словами – это право собственности на недвижимость. Человек может получить его разными способами, например, по договору купли-продажи или путем наследования. Страхование титула – это защита от рисков утраты права собственности. Это не страховка в классическом смысле, при котором человек получает выплату при физическом повреждении объекта. Титульное страхование помогает защитить само право владеть квартирой.
Покупка недвижимости всегда связана с рисками. Приобретая новостройку, можно попасть в ситуацию, когда застройщик задерживает сдачу объекта или вовсе банкротится и прекращает строительство. На вторичном рынке опасности другие. Даже когда документы в полном порядке, всегда есть вероятность, что появятся неучтенные собственники. Они могут претендовать на недвижимость, которая была продана без их ведома.
Титульное страхование создано именно для таких ситуаций. Оно не защищает от утраты жилья. Если суд обяжет вернуть имущество старым владельцам, придется это сделать. Но страховая компания возместит покупателю всю стоимость, что позволит приобрести аналогичное жилье. Конечно, суд выставит требование вернуть деньги по недействительной сделке. Но часто взыскать их бывает сложно или вовсе невозможно.
Какую недвижимость страхуют
Оформить полис можно на любую недвижимость: квартиру, дом, земельный участок или даже коммерческое помещение. Обычно это объект на вторичном рынке. Страховать титул новостройки не имеет смысла. При покупке жилья от застройщика право собственности регистрируется после сдачи дома, и никаких предыдущих владельцев объявиться не может.
Часто застраховать титул просит банк при оформлении ипотеки. Так кредитор пытается защитить свои средства. Если заемщик лишится недвижимости, высока вероятность, что он перестанет платить ипотеку. При наличии страховки банк сможет получить деньги, если по суду жилье обяжут передать другому человеку.
Если человек покупает жилье без ипотечных средств, он может застраховать титул самостоятельно. Это разумно при заключении сделок на вторичном рынке. Никто не хочет потерять квартиру, даже если она куплена не в кредит, а на собственные накопления.
От каких рисков защищает страховка
Титульное страхование защищает от потери права собственности. В законодательных актах нет конкретного определения этого продукта. Поэтому страховщики опираются на Гражданский кодекс, регламентирующий правила признания сделок недействительными. Утратить право собственности можно по разным причинам:
- одна из сторон сделки признана недееспособной или невменяемой, то есть человек не понимал последствий своих поступков;
- продавца ввели в заблуждение, обманули или он действовал под угрозой насилия;
- супруг продавца не давал согласие на продажу совместного имущества;
- в сделке были ущемлены интересы несовершеннолетних;
- существуют наследники, которые не могли ранее заявить о своих правах в силу разных причин;
- продавец инициировал процедуру банкротства;
- договор купли-продажи или другие документы были оформлены с нарушениями, либо для прикрытия иной сделки;
- появились доказательства мошенничества со стороны продавца.
Любая из этих причин может привести к утрате права собственности. Но сам факт появления новых обстоятельств не означает потерю недвижимости. Решение по признанию сделки недействительной может вынести только суд. Если такое произойдет, и покупатель утратит право собственности, страховая выплатит ему стоимость имущества.
Титульное страхование защищает не от всех видов рисков. В некоторых ситуациях возмещение получить не удастся. К таким случаям относятся:
- форс-мажорные обстоятельства, например, ядерные взрывы или военные действия;
- повреждение имущества при пожаре или затоплении. Для защиты от таких рисков есть специальные страховые продукты;
- арест или изъятие недвижимости по решению надзорных органов;
- выкуп жилья для государственных нужд.
Еще одно стандартное ограничение – утрата недвижимости по своей вине. Если человек не вносил платежи по ипотеке и банк реализовал квартиру для погашения задолженности, страхование не поможет.
Как оформляют титульное страхование
Если страховку оформляют одновременно с ипотекой, обычно всем занимается банк. У сотрудников уже есть полный пакет документов, поэтому собирать бумаги не требуется. Полис подписывают в процессе оформления сделки или незадолго до нее.
Если квартира приобретается без участия ипотечных средств, обратиться в страховую компанию нужно самостоятельно. Для оценки рисков утраты сотрудникам потребуется полный пакет документов по сделке:
- паспорта всех участников (для несовершеннолетних – свидетельства о рождении);
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- выписка из ЕГРН и домовой книги;
- кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие дееспособность продавцов (медицинские справки из психоневрологического диспансера).
Этот список не полный. В зависимости от ситуации, компания запрашивает дополнительные сведения. Например, нотариально заверенное согласие соседей при продаже комнаты, или разрешение из органов опеки для сделок с несовершеннолетними.
Обратиться за полисом можно в любой момент до наступления страхового случая. Но имеет смысл сделать это, пока сделка еще не оформлена. Дело в том, что при заключении договора компания рискует собственными средствами. Ведь ей придется выплатить ущерб в неблагоприятной ситуации. Поэтому сотрудники до оформления полиса проводят полную юридическую экспертизу объекта. Если он выглядит неблагонадежно, страховая откажется заключать договор.
Обратившись за полисом до оформления сделки, покупатель получает дополнительные гарантии того, что объект проверен и одобрен юристами. Это не дает полной защиты от непредвиденных случаев, но существенно снижает их вероятность.
Сколько стоит застраховать титул
Цена полиса напрямую привязана к стоимости квартиры и зависит от нескольких факторов:
- базового тарифа компании;
- срока страхования;
- повышающихся коэффициентов.
Базовый тариф может отличаться, но стандартно это около 0,3%. Стоимость квартиры нужно умножить на 0,3% − это и будет базовая цена полиса за год.
Срок действия устанавливается по выбору страхователя, либо по требованию банка, если недвижимость оформляется в ипотеку. Минимально можно выбрать один год, но чаще используют трехлетние полисы. Это связано с тем, что по закону срок исковой давности по недействительным сделкам составляет 3 года. В отдельных случаях он может быть увеличен до 10 лет, поэтому при наличии опасений можно оформить страховку на этот срок. Большие периоды рассматривать смысла нет. 10 лет – максимум для страхования титула. Полис на несколько лет часто обходится дешевле, чем при ежегодном переоформлении.
Повышающие коэффициенты увеличивают стоимость страховки. Компании используют их, когда присутствует много факторов риска. Например, большое количество сделок по квартире в прошлом. После применения коэффициентов итоговая стоимость страхования титула составляет от 0,3% до 1% от цены недвижимости.
Стоимость квартиры рассчитывают на момент сделки, и она не может быть больше, чем указано в договоре купли-продажи. При покупке в ипотеку банк может предложить застраховать недвижимость только на сумму кредитных средств. Можно самостоятельно доплатить разницу и защитить от риска полную стоимость недвижимости.